上海取消普通住房标准 专家：利好改善性住房需求

上海取消普通住房标准 专家：利好改善性住房需求

今日（11月18日），上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等四部门联合发布通知，提出取消普通住房和非普通住房标准，并明确了个人住房交易税收事项。对此，专家认为，此举有利于让更多二手次新房在市场上流通，满足居民改善性住房需求。

取消个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额规定

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

11月18日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确取消普通住房和非普通住房标准，同时明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。

《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条的规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

按照上述规定，上海取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。

对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，《通知》规定按照《公告》有关规定执行。

而《公告》明确，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

至于个人购买住房涉及的契税，《公告》规定，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

专家：此举有利于满足居民改善性住房需求

“上海此举是贯彻落实国家部署的体现，同时也适应了当前居民改善住房的需要，如多子女家庭、居家养老家庭等，都有改善性住房需求。”北京大学法学院教授、博导、房地产法研究中心主任楼建波表示，“比如居民换购更大的房子，在税收方面承担的成本可能会因此下降。”

合硕机构首席分析师郭毅认为，上海此举呼应了上周（11月13日）发布的《公告》，有利于让更多二手次新房在市场上流通，更好地激活市场交易量。

普通住房和非普通住房有何区别？“一般有两种方式区分普通住房和非普通住房，一是不同城市基于房子的位置、单总价去界定的普通住房和非普通的高端住房；二是住宅性质和非住宅性质的区别，比如商业、办公、商住。”郭毅表示，普通住房和非普通住房的增值税、契税不同。

“如果没有取消普通住房和非普通住房标准，满两年以上的非普通住房需要按照差额征收增值税，有一些位置较好、但总价比较高的、房龄在两年以上但也比较新的二手次新房，被界定为非普通住房，征收更高的增值税。一部分购买二手房用来改善住房的家庭，其实希望买到品质较好又较新的房子，以前的规定导致这样的二手次新房在市场上的流动性相对较低，市场上二手次新房的挂牌房源受到人为限制。”郭毅分析。

她表示，取消普通住房和非普通住房标准后，只要房子满两年都可以免征增值税，有利于减少购房家庭的税负成本，满足卖家和买家的需求，疏通居民改善性住房需求的堵点，也有利于新房和二手房流通性的提升、起到较为明显的畅通循环作用。

郭毅认为，此举核心是为了让房地产市场以更加平稳健康的方式，持续走向更好的前景。

自2024年12月1日起，上海将取消普通住房和非普通住房标准，相关个人住房交易税收事项进行相应调整，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。

上海为何要出台这一政策？其意义何在？将对房地产市场未来走势产生怎样的影响？

针对这些问题，澎湃新闻记者采访多位业内专家，对此次新政的背景、意义、影响等进行了详细解读。

政策解读：持续释放组合拳效应，强化市场信心

近日，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。为贯彻落实国家工作部署，更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。

“此次房地产税收政策优化，也是基于房地产市场向好发展的背景之上。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，根据近期国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数数据，房地产市场呈现止跌回稳、向好发展的良好态势。其中，上海各项指标均在全国前列。当前上海贯彻落实房地产税收优化政策，在房地产市场形势向好的基础上，将和行政、土地、金融等政策互动，持续释放组合拳效应。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，此次新政让市场期待及时落地。“‘沪七条’中涉及普通住宅标准取消，当初市场给予了很高期待，因为涉及增值税、个税等相关税收标准变化，可以省下很多交易成本。”他说，此次上海的政策及时落地回应了广大市民关切，可以进一步巩固和强化市场预期及信心。

税费调整：降低房屋交易成本，政策效应积极明显

9月底出台的“沪七条”政策已明确，按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。在严跃进看来，当前财政部等三部委政策发布后，上海积极贯彻落实，正式取消普通住房和非普通住房标准。至此，挂钩在普通住房和非普通住房标准之上的相关税收将面临优化空间。

根据《通知》，此次取消普通住房和非普通住房标准后，主要涉及契税、增值税、个税三个方面的调整，严跃进对此进行了具体分析。

其中，契税方面，新政将有助于后续购房成本的降低。“对契税政策调整后其对上海房屋交易环节的影响进行梳理后，可以看出两项变化。”他说，一方面，在上海认购140平方米及以下住房，契税降至最低水平，即1%，其基本覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求，有力支持了购房消费行为；另一方面，购置二套房的契税，其减负效应较明显。举例来说，对于认购1000万元总价的住房来说，新政前契税最高需30万元，新政后最低可为10万元，即直接减少20万元。

增值税方面，政策效应积极明显。“一方面，有力降低上海房东的售房成本。”他举例说，若某人2014年曾购置一套600万元的住房，到2024年该住房价格为1000万元，其增值额约为400万元，因持有年限已超两年，故增值税约为400*5%即20万元，新政后则不再需要支付这笔增值税。另一方面，房东售房成本降低，也将提高挂牌和售房积极性，反过来也增加了优质二手房的挂牌，对于购房者购房选择面增加等都有积极的作用。

个税方面，当前上海在房屋交易环节执行了差别化的个税政策。普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。上海取消普通住房和非普通住房标准后，自然使得核定征收的税率统一为1%，政策减负效应明显。举例来说，若上海某房东出售一套1000万元总价的住房，过去个税或需缴纳20万元，新政后或只需缴纳10万元，持续降低了售房成本。

后市研判：供求关系将优化，房产市场发展积极向好

此次上海出台新政后，房地产市场走势将如何发展？

严跃进认为，目前，上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策，政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放。同时，叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。

“系列利好政策下，上海房地产市场将朝着向好的方向发展，购房需求将有持续释放的空间。”他表示，自10月份以来，上海房地产市场的入市节奏明显加快、多样化购房需求积极释放。而此次税收优化政策虽然自下月起开始实施，但不影响11月中下旬的房屋买卖，各类尚未申报缴纳的税费亦可享减税优惠。他同时还认为，当前“政策-市场”之间的互动效应明显增强，市场信心也持续增加，随着供给和需求两端的积极调整，上海房地产市场的供求关系将会优化，上海房地产市场也将朝着平稳健康的方向发展。

在卢文曦看来，从上周公布的70城房价数据来看，上海已出现积极变化，存量市场已经由连续下跌转为环比小幅上涨。前期受政策利好推动，上海房地产市场的刚需项目交易活跃，此次新政将明显降低大户型住房的交易成本，利好改善需求释放，可以形成热点接续。“所有利好全部兑现后，买家出手速度或会加快，二手房市场这股交易热情有望延续到年底，而随着交易量维持在高位运行，价格也有望得到巩固，加快筑底过程。”他说。