放开限购第一城诞生一(放开“限购”第一城诞生)

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元旦期间，四个一线城市，除了深圳，其余三个表现都相当给力。

北京的新房日均成交量出现大涨，相比过去四年元旦期间的均值，增长接近300%。

直观的理解就是，北京压抑许久的新房需求，在元旦期间开始爆发了。

是不是羊过之后就容易冲动？

上海也同比上涨超过70%，一直以来，上海的限购都非常严厉，目前也没明显放松。元旦期间多个楼盘认购比例超过100%，热盘高达300-400%，出现了3-4人抢一套房。

当然上海是不屑于摇号的，他们搞积分购房，就像考试按分数录取一样。

广州的新房成交也比去年同期上涨了130%。具称广州正在谋划新一轮刺激措施，核心就是放开限购，认房不认贷，非限购区购房不计入套数，首套门槛大幅降低。

作为一个一线超大城市，广州的这种干法刷新了老司机的三观。

唯一低调的是深圳，无论新房还是二手房，成交都不如宁波，深圳楼市就像死了一样。

但深圳仍然是中国最具竞争力的城市，高科技企业扎堆，又是开放前沿，体制示范城。深圳对年轻人的吸引力，仍是其他城市无法比拟的。

更关键的是，深圳可供开发的土地，是四个一线城市最少的。

深圳现在的反映应，只能说是前两年极端疯狂炒作的产物。这里被称为中国炒房第一城，连北上广的资金都到深圳来炒房。

玩过了，玩过了！

但2023年可能是深圳的拐点，去泡沫过程极有可能在今年结束，有没有V型反弹不好说，但底部区域应该是没有疑义的。

看到别的城市今年吃肉，今年宁波人有机会喝汤吗？

在城市化放缓、人口增长见顶的大背景下，地产界几乎已经达成共识：

未来有前途、有投资价值的城市，仅限于强二线以上。

那么问题来了，宁波算强二线吗？

说到强二线，大家最先想到的是杭州、苏州、南京、成都、重庆、武汉这样的大都市，但凡去过这些城市的宁波人，都会有一个很直观的感受：

城市比宁波大多了，人比宁波多多了。

从城市面积和人口规模来说，宁波在二线里只能算个小弟，别说上面提到的大都市，就连福州、合肥、南昌、长沙这种中流的二线，规模上也都能吊打宁波。

在计划单列市里，宁波的城市规模小于深圳、青岛和大连，仅比厦门大。

人口规模是一个城市的根本，尤其是年轻人。

有人的地方就有江湖，有人的地方就有机会。

宁波的城市人口不足，与其先天条件及产业结构有很大关系。

在位置上，宁波地处长三角城市群，对于内地人口有着巨大吸引力。但在长三角内部，要论对外地人的吸引，上海处于第一梯队，杭州、苏州处于第二梯队，宁波只能屈居第三梯队。

更堵心的是，北方人来宁波之前，必先经过江苏，中西部的人来则必过杭州。在宁波的外来人口中，安徽、江西、河南、贵州、四川占前五，他们都是在江苏、杭州筛选后才来到宁波的。

从地理位置来说，宁波吸引外地人天然不具优势。

另一个因素是产业结构。宁波说起来是第一大港，但航运服务业远不如上海，宁波的产业基础其实是工业，主要是民营轻工业。

宁波的工业布局非常分散，余慈的乡镇、329国道沿线是主要分布带；规模稍微集中的是经济开发区，也就是北仑，经开区支撑起了北仑城区。

这样的产业结构，外地人到了宁波，也不大会到城市里来，他们更多的是分散在乡镇的工厂里。

跟宁波类似的还有一个城市——东莞，东莞最牛的不是服务业，而是工业，但东莞的工业都分布在各个镇上，导致这个GDP过万亿的城市，甚至没有一个像样的市中心。

就像一个加强版的县城群。

本世纪初的头10年，是宁波最有机会做大主城区规模的十年，但遗憾的是温吞水一样的发展，再加上骨子里的低调，让宁波错失良机。

那时候，宁波的经济发展水平，消费水平都高于许多省会城市。天一广场星巴克开业的时候，贵州为了引进第一家麦当劳，还需要省委书记出面。

20年后，宁波的城市规模，甚至商业发展水平，反而不如许多省会城市了。

人口不足的劣势随处可见，宁波说起来有三个市中心：三江口、东部新城和南部商务区，但每一个中心的人气都不足。尤其是东部新城，堆叠的高楼大厦之下，热力图甚至还不如一个地级市中心。

没有人，再好的规划也出不来。

宁波下一步规划，是打通主城区与余慈前湾的联系，这是极具战略意义的设想，可以把宁波的城市框架扩大若干倍，也为未来数十年乃至数百年的发展奠下根基。

但同时这也非常的不容易，如此大规模的城市框架，没有人去填充，最终可能就是一锅夹生饭。

国内有许多城市都做了雄心勃勃的规划，比如天津的滨海新区，20年后的今天来看，仍然消化不良；北仑的发展也超过了20年，与主城之间仍然相互独立。

前两年，许多人在热炒奉化的时候，老司机就曾提醒：奉化与主城的融合，在可见的时间内是看不到的。

何况现在人口流入变慢了。

过去20年，流入城市的主要是农村富裕劳动力，这批人现在年龄都大了，有统计表明，现在建筑工地的工人，平均年龄超过50岁。

做保洁的阿姨，垃圾分类的大叔，餐厅后厨的杂工，大多都是60上下的老人。

农村已经没什么富裕劳动力了。

接下来流入城市的什么人最多？可能是大中专毕业生，现在我们正处在毕业生历史高峰，再过10年，这个队伍的规模也将大幅度缩减。

宁波想要抓住这波人的难度也不小，这些毕业生大多不愿意去工厂，哪怕领着三五千的工资，他们也想去写字楼。

宁波写字楼是不少，但服务型企业却不多，写字楼租金低得吓人，空置率还很高。

这恐怕不少一朝一夕就能转变的。

宁波算强二线吗？GDP算，财政收入也算，进出口总额更算，但人口不算。

很多二线城市都有人口的基本盘，但宁波没有，宁波要从别人口中去抢人。

怎么抢？唯有更加开放、更少管制，就像当年的广东，内地城市这也干不得那也不敢干，广东就睁只眼闭只眼上了。

如果当初深圳严查假冒伪劣，严查倒卖走私，还会有华强北吗，还会孕育出深圳那么多高新（上市）企业吗？

总设计师当年说，要大胆的试，大胆的闯，要杀出一条血路，这种精神现在基本上看不见了。

本文源自微信公众号——房产老司机

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