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2022年,房地产市场经历了一场深度大调整,房企亦深陷规模负增长困局,“丛林法则”比以往演绎得更为激烈。
中指院数据显示,2022年百强房企销售业绩同比下降41%,市场份额为39.3%,较2022年下降12.3个百分点。
事实上,2022年-2022年5年间,百强房企销售额增速均处于下滑态势。从2022年开始,这一增速转为负数,2022年下滑幅度更是加快至4成以上。
2022年,全口径销售额超过3000亿元的房企有4家,分别是碧桂园、保利发展、万科、华润置地,2022年这一数字为8家;销售额过1000亿元房企数量仅剩20家,2022年为43家;销售额过500亿元房企有40家,2022年为67家;销售额过100亿元房企有122家,2022年为162家,减少了40家。
23家房企退出了千亿元销售规模阵营,包括中国恒大、世茂集团、中南置地、金科集团、阳光城、中梁控股、龙光集团、融信集团、正荣集团、雅居乐等。
惨淡的市场行情中,仍有少数企业开启了逆势增长,如万达集团、越秀地产。2022年,万达集团全口径销售额为555.1亿元,同比增长55%,排在第33名,较2022年座次提升了50名。
房企座次排名大洗牌
伴随整个行业的调整,百强房企座次重排,尤其千亿元房企排名变化最大。
销冠第一的宝座目前仍归碧桂园所有。2022年,碧桂园以销售全口径金额4643亿元、权益金额3569.1亿元,连续6年坐稳房企销售第一名。但同比来看,全口径销售额仍下滑了38.8%。
第二名是保利发展,销售额4573亿元,在销售榜排名中较2022年提升了2个座次,且与碧桂园差距缩小至不足百亿元,在销售榜中“进三争一”似乎只是时间问题。
第三名是万科,销售额4202.2亿元,同比下滑32.3%,少了2000亿元,已然被保利发展超越。不过,前三强房企目前处于销售规模绝对领先地位,均超过4000亿元。
第四名是华润置地,销售额3013亿元,同比仅下滑4.6%,座次排名提升了4位;第五名中海地产,实现销售额2955亿元,同比下滑20.4%;第六名招商蛇口,实现销售额2926.3亿元,与中海地产相差不足30亿元,与华润置地相差不足百亿元。目前看,6强房企地位基本处于稳定态势。
排在第7名至第9名的房企则与前6名拉开较为明显差距,分别是金地集团、绿城中国、龙湖集团,销售额分别为2218亿元、2128.1亿元、2032.7亿元。虽然这3家房企销售额均同比下滑,但座次排名均较2022年提升。
跻身第十名的是曾经20名开外的建发房产,2022年实现销售额1703.2亿元,基本持平于2022年业绩,排名较2022年大幅提升11个名次,这样的成绩实属不易。此外,华发股份、越秀地产等房企也同样从30名开外冲进前20位。
曾经的老牌标杆房企,如融创中国、中国恒大、世茂集团等纷纷名次大跌。
2022年,融创中国实现销售额1692.1亿元,相比2022年的5976亿元业绩大幅下滑71.7%,在房企销售榜中也从2022年的第3名滑落至第11名;中国恒大仅实现销售额455.3亿元,同比缩水89.7%,排名从第5名滑落至42名。
业绩下滑是一个普遍态势。据克而瑞统计,2022年有近9成百强房企累计业绩同比下滑,累计业绩同比降幅大于50%的企业数量达到36家,另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%间,规模房企整体目标完成率处在历史低位。
房企各个梯队销售门槛都在大幅缩水。其中,TOP10房企销售额均值为3107.7亿元,较2022年下降33.1%;TOP11~TOP30房企销售额均值为1035亿元,较2022年下降45.5%;TOP31~TOP50房企及TOP51~TOP100房企销售额均值分别为519.4亿元和276.1亿元,同比分别下降50.2%和42.6%。
万达、越秀地产逆势增长晋级
千亿元规模仍是房企竞相努力跨入的阵营。但在2022年,有23家房企从这一阵营中滑落,仅剩20家。2022年~2022年,千亿元军团房企数量分别为17、30、34、43、43。
这份“消失”的千亿元房企名单包括恒大、正荣、荣盛发展、卓越集团、奥园集团、富力集团、祥生集团、佳兆业、新希望地产、禹洲集团、中骏集团、合景泰富、宝龙地产等,几乎都是民营房企。
仅剩的20家千亿元规模房企中,央企、国企数量占据了“半壁江山”,排名第20位的远洋集团,销售金额刚刚跨过千亿元门槛。
在一片下滑颓势中,仍有极少数房企保持了销售规模正增长,逆势晋级。TOP100房企中,销售表现为正增长的只有12家,其中9家为央企、国企,占比接近80%。50强房企中,仅有两家保持规模正增长,它们是万达集团、越秀地产。
2022年,万达集团销售额同比增长55%,排名从2022年的82名晋升到了33名,提升了50个名次;越秀地产销售额同比增长6.6%,排在第16名,较2022年提升21个名次。
此外,建发房产、华发股份、华润置地、滨江集团2022年销售额同比降幅均控制在10%以内,排名均实现较大提升。
在公开披露年度目标的规模上市房企中,仅有滨江集团、越秀两家房企达成了全年业绩目标。多数企业截至12月末目标完成率不足90%,不少房企甚至不足70%。
对于2023年房地产市场走向,在多位业内人士看来,目前正处于需求端预期出台政策阶段,其力度及效果将是影响2023年销售、投资增速表现的最大变量。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,房地产是明显的周期性行业,否极泰来。随着2023年新一轮支持措施的实施,行业信心提升,房企销售将会发生明显改善。房企要平衡安全与发展,迎接行业新周期。
国盛证券分析师金晶认为,2023年一季度或者二季度时有望见到第三波大政策加持。假设政府在2023年一季度将需求侧政策补齐,则销售有望在二季度企稳,在三四季度小幅复苏,预计复苏将从2023年下半年一直持续到2024年;到2025年有可能因为人口原因及经济阶段性复苏到位而见顶回落。
本文源自:中国房地产报
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