烂尾楼业主集体断供(招行回应烂尾楼断供事件)

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来源：金融界

作者：田语

金融界7月14日消息 近段时间，银行进入“多事之秋”，受多家房企暴雷影响，“停贷事件”持续发酵，多地烂尾楼业主要强制停止还贷，直到要看到相关的项目完全复工，涉及的城市也越来越多，从河南到山西、江苏、陕西、湖南等数十个省份的多个城市。

消息一出影响也随之而至，今天开盘，银行股集体下行，其中招行盘中跌幅高达6.33％。截至收盘，平安银行跌4.29％，招商银行跌3.75％，兴业银行跌3.23％，农业银行跌1.99％。

随后，多家上市银行紧急发布公告，据金融界梳理，目前已经有15家上市银行发布了相关公告，包括工行、农行等六大行及平安银行、民生银行、光大银行、招商银行、兴业银行、浙商银行等六家股份制银行，以及江苏银行、南京银行。银行方面表示，对于“停贷事件”消息中涉及的楼盘迅速开展了排查，总体规模较小，风险可控。

多家银行紧急回应停贷事件影响

2022年数据显示，我国个人住房贷款增速保持下行趋势，个人住房贷款不良率水平保持低位，信用质量较好。有业内人士分析，个人住房贷款在银行住户部门债务中一直占据主要地位。2022 年以来，个人住房贷款余额占住户部门贷款余额的比例均在 50％~60％之间。

金融界梳理了2022年42家上市银行个人住房贷款的相关情况，从个人住房贷款规模排序来看，六大行中建设银行最高达6.45万亿，交通银行1.49万亿规模最小。而从个人住房贷款不良情况来看，仅邮储银行、工商银行、交通银行披露了相关数据，其中，工商银行不良贷款余额154.6亿，不良率0.24％，邮储银行不良贷款余额94.1亿元，不良率0.44％。从其他银行披露的数据来看，郑州银行不良率达到0.96％，其他行均在0.5％以下，其中杭州银行不良率为0.05％，个人住房贷款余额超过820亿，整体数据反映个人住房方面的风险可控。

今日午间，建设银行、农业银行、兴业银行率先发布公告回应。农业银行表示，目前涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。建设银行表示，部分地区未按时交付楼盘涉及本行规模较小，总体风险可控。兴业银行则表示，经排查，截至目前公司涉及“停贷事件”楼盘相关按揭贷款余额16亿元（其中不良贷款余额0.75亿元），已出现停止还款的按揭金额3.84亿元，主要集中在河南地区。得益于前期公司对按揭贷款的差异化准入和管理要求，公司已介入的且存在烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，不会对公司经营构成重大影响。

晚间，中国银行、招商银行、交通银行、邮储银行及工商银行等十多家公司又陆续发布公告表态，涉及烂尾风险的按揭贷款总体规模小、风险整体可控。招商银行公告称，始终致力于实现个人住房贷款质量与规模的协调发展，坚持合规经营，个人住房贷款资产质量长期保持稳定。经初步排查，目前公司涉及’网传停贷’事件的楼盘数量占比较小，所涉及的公司逾期个人住房贷款余额0.12亿元，占公司境内个人住房贷款余额的比例不到0.001％。工商银行公告称，目前停工项目涉及不良贷款余额6.37亿元，占全行按揭贷款余额的0.01％。

从各家银行披露的相关数据来看，多数逾期按揭贷款在全行个人贷款余额占比均在0.01％以内，不过，中行、建行公告中没有披露相关数据。

为何会出现业主断供事件？

针对断供风波原因？华泰证券研报分析到，从宏观层面来看，发展是解决问题的关键，经济下行加速其他问题暴露，断供风波是一个缩影。从行业层面来看，断供背后是监管环境收紧后，房企高杠杆+快周转模式失效、资金链断裂，进而引发楼盘烂尾，购房者无奈之下以断供作为维权的手段。

华泰研报提到，房地产行业的根本问题尚未解决，当前市场迟迟未能好转，除了疫情的影响，短期更深层的原因，一是房住不炒的定力不变；二是房地产税改革虽然年内不落地、但加快预期已形成；三是房贷利率下行空间受限；四是居民收入预期下降；五是居民对期房交付担忧的情绪有增无减。

华泰证券研报认为，值得安慰的是，本次断供风波并非居民资产负债表所致，更多是“保交楼”的手段。因此，地方政府协调下保交楼等政策如果能够落到实处，能够有效的避免风险的传染。国泰君安也在其研报中指出，业主《停贷告知书》表达的就是不全面复工就强制停贷，因此后续将会倒逼政府出面去监督项目的施工状态，避免挪用预售资金无法交楼的情况发生。

楼盘烂尾，开发商需要承担什么责任？

本质上讲，购房者和开发商基于商品房买卖行为，形成了商品买卖合同关系，双方的权利义务均要以双方签署的《商品房买卖合同》来进行确定，对于《商品房买卖合同》未进行约定或违反相关法律、行政法规规定的，要接受法律和行政法规的约束。

易准律师事务所创始合伙人吕志录指出，因开发商原因导致楼盘烂尾，无法向客户交付买卖房屋标的，客观上已经导致购房者签署合同的目的落空。无论是解除还是继续履行其均应当承担违约责，即应当按照合同约定向购房者支付违约金及合理费用损失，其次如果因开发商的原因而导致《商品房买卖合同》目的落空的，合同无法继续，则购房者有权要求解除《商品房买卖合同》。

在吕志录看来，依据相关法律规定及最高院的相关判例精神，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，合理费用如维修基金、测绘费、按揭费等均由开发商予以赔偿。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人当然有权解除商品房担保贷款合同。

“不过业主自主决定停贷的行为，是欠妥的。”吕志录解释，因为作为前提的“开发商资金链断裂，导致楼盘烂尾”的评价属于事实评价，而非是法律评价。就法律评价而言，如客观事实足以确认合同目的已经落空，业主依法行使法定抗辩权，避免损失夸大化，进行采取“停贷”措施，符合相关法律规定。如果涉案楼盘重新开工，并向业主交付房屋，按照合同履行优先原则，业主可能丧失解除权，相关“停贷”行为将面临没有事实和法律依据的风险，此时，法律法规对“停贷”行为的评价是负面的。

依据相关规定，业主“停贷”后，相关信贷数据将直接传送至国家设立的金融信用信息基础数据库，进而影响到个人的征信情况。如停贷超过6个月，将对个人征信造成重大不良影响。因此，吕志录认为业主应当及时采取合法的维权措施，尽快向人民法院提起诉讼，在诉讼程序中解决“停贷”事宜。

那么什么情况下，业主可以解除与银行的贷款关系？

关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系比较复杂，涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

依据该条的规定，吕志录认为，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方，请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。因此，业主与银行借款合同关系的解除前提为业主提前解除与开发商之间的商品房买卖合同关系，考虑到诉讼经济原则，建议在一案中予以全部解决。

吕志录指出，主要存在的问题在于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。一般银行的《借款合同》均会约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”

吕志录认为该种条款应当认定为格式条款，依据我国民法典第四百九十七条的相关规定，应当认定为无效条款。因为在司法解释已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，银行方拟定相关规定，意味着要求业主在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了业主的责任，依法应当认定无效，该条款对业主不具有拘束力。

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